(Az interjú az Ingatlan és Befektetés tavaszi számában jelent meg 2011. március elején!)

Korábban a BFVK-t állandó és irreális bevételkényszer alatt tartotta Budapest, amit persze sosem sikerült teljesíteni. A mostani közszolgáltatási szerződés mindössze 2,6 milliárdos, úgymond biztos értékesítési bevétellel számol a tavalyi 10 milliárddal szemben, aminek egyébként a fele sem jött össze. Ez már része a szemléletváltásnak?

Ebből a szempontból és a premizálás megváltoztatásának, visszafogásának szempontjából - ami korábban átgondolatlan értékesítési döntéseket is eredményezett – valóban történt pozitív fordulat, de én ezt a szerződést még mindig inkább a régi keretek továbbélésének gondolom. Már megszületett az előterjesztés s a FIMŰV (Fővárosi Ingatlankezelő Műszaki Vállalkozói Zrt.) és BFVK egyesítéséről és ezzel egy integrált önkormányzati vagyongazdálkodással foglakozó szervezet létrehozásáról. Az összevonás után új közszolgáltatási szerződést kell kötni a fővárossal, amivel ténylegesen megvalósul majd a szemléletváltás. Ez nyár közepéig megtörténhet.

Nehéz lehet egy ekkora állománynál eldönteni, hogy mivel kezdje az ember. Mik a prioritások szakmai szempontból és eddigi tapasztalatai szerint a főváros új vezetése mennyire tartja fontosnak a területet?

Fővárosi oldalról, most az a prioritás, hogy a működő ingatlanoknál - ideértve például a BKV-t, az iskolákat vagy az egészségügyi intézményeket - ne szakadjon be a tető. Ingatlanszakmai szempontból a feladat, hogy eredményeket produkáljunk, ami a terület sajátosságaiból adódóan nem megy egyik pillanatról a másikra. Most azon dolgozom, hogy létrehozzunk egy központi csapatot, ami alkalmas elérni eredményeket egy olyan új stratégia mentén, ami nem arról szól, hogy kapunk egy értékbecslést, majd licitre bocsátjuk a vagyonelemeket. Az önkormányzati ingatlangazdálkodás elsőrendű célja, hogy az intézmények működéséhez és fejlődéséhez szükséges feltételeket megteremtse, és gazdaságosan biztosítsa. Ha van olyan ingatlan, ami intézményi szinten „feleslegessé” vált, akkor a következő kérdés, hogyan találunk egy olyan hasznosítási formát, ami a város fejlődése szempontjából a legoptimálisabb.

A piacról is keres munkatársakat?

Akik korábban elhagyták a szakmát a válság miatt, már nem nagyon fognak visszatérni, a többieknek pedig megvan a biztos helyük, így ez nincs a tervek között. Azoktól az önkormányzatoktól viszont, ahol jól működik az ingatlangazdálkodás, megpróbálok egy-egy szakembert magunkhoz csábítani. A Kőbányai Vagyonkezelő korábbi vezetőjét, Ivanicza Istvánt például már sikerült meggyőznöm. Mivel egyetemen is tanítok, számomra nem jelent nehézséget házon belül átformálni egy kicsit a szemléletet. Ebben kollégáim partnerek, már egy ideje szemináriumszerűen tárgyaljuk a tennivalókat.

Miután megvan a csapat, merre indul a fővárosi ingatlangazdálkodás?

Budapest számára az ingatlanoknál a funkció a legfontosabb. Annyi és olyan minőségű ingatlanra van szüksége a városnak, ami a működéshez kell - sem többre, sem kevesebbre. Ehhez képest határozzuk meg teendőinket, ami a felújítástól az eladáson vagy összevonáson át, adott esetben egészen a vásárlásig vagy bérlésig is tarthat.

Egy korábbi interjúban említette, hogy mindennek alapja az állomány lehető legpontosabb megismerése. Az ingatlankataszter elkészítése az első lépések egyike lesz?

Amikor elfogadtam a felkérést és elkezdtem a munkát, úgy éreztem magam, mintha műszerfal nélküli autóba szállnék be. Nincs megbízható információnk a funkciók ellátásához szükséges ingatlanokról és a funkció szempontjából felesleges állományról sem. Ahhoz, hogy konkrét stratégiáról lehessen beszélni és eredményeket tudjunk produkálni, legalább azt kéne tudnunk, hogy mennyi benzin van az autóban, mennyivel megyünk és egyáltalán merre…

A piac számíthat megrendelésekre a fővárostól, hogy gyorsabban menjen a munka?

Azt kell mondanom, hogy nem. Saját csapatunkkal kezdjük meg az állomány feldolgozását, kezdve a legfontosabb, illetve legértékesebb ingatlanokkal.

Új stratégiát említett az ingatlanok eladását, kezelését illetően. Ennek jegyében került ki a Flórián az eladási listából?

Így van. Az ingatlan ki van adva, készpénzt termel, miközben a piacon most nem lehet árában eladni. Véleményem szerint még a környékben is sok új lehetőség van, de a tervek még nem alakultak ki. Ez egy kiváló elhelyezkedésű központ, később sokat nyerhet rajta Budapest készpénzben és funkcióban egyaránt. Elhamarkodott döntés lenne most eladni a Flóriánt, szerintem a vevő nem is nyúlna hozzá egy darabig.

Az új eladási stratégiának fontos része lesz, hogy a szerződés után kikötik az építési kötelezettséget?

Az biztos, hogy el akarjuk kerülni a Balettintézet szindrómát, ami ellentétes a város érdekeivel. Budapesten véget kell vetni az önkormányzatok által generált ingatlanpókernek.
Gondolom, ez azt is jelent, hogy a telekpiacon most nem lesz túl aktív a BFVK?
Nincs értelme újabb telkeket ráönteni a piacra, amikor a fejlesztők tele vannak üres területekkel. Ez ugyanakkor nem azt jelenti, hogy egy újabb telekárrobbanás állna érdekünkben. Ha tudjuk, hogy egy fejlesztő nem a tízedik üres teleknek veszi meg az ingatlant „landbanking” céljából, hanem beruházni akar, akkor reális opció lehet az eladás.

Lássunk néhány konkrétumot. Mi lesz a Városháza Fórummal?

Nincs ebben a kérdésben közvetlen kompetenciám, de mivel ingatlanreferens is vagyok a főpolgármester helyettes mellett, van véleményem. Szerintem a Városháza Fórum egy rosszul tervezett beruházás. Az ING-nél már vagy egy évtizede nézegettük a projektet, és amikor láttuk a végső terveket úgy döntöttünk, ezt nem érdemes megépíteni. Tipikusan nem a fejlesztési számokkal kezdték a beruházást, hanem az építészeti tervvel, amikor pedig kiderült, hogy nem életszerű a dolog, már egy csomó pénzt kidobtak az ablakon. Fontos azonban kiemelni, hogy (beszélgetésünk időpontjában – a szerk.) nem tudok konkrét döntésről a kérdésben.

Egy ingatlanfejlesztő mondta nekem korábban, hogy ő már évekkel ezelőtt felajánlotta, ha építhet egy 40 ezer négyzetméteres központot a Moszkva tér alá, akkor ingyen rendezné a felszínt. Az ilyen típusú fejlesztéseknek most lehet létjogosultsága?

A régebbi városfejlesztési iskola szerint a Moszkva térhez hasonló csomópontok közösségi terek, ahol szobrok és szökőkutak között találkozhatunk egymással. Az újabb iskola ezeket a kitűnő tömegközlekedési adottságokkal rendelkező csomópontokat a legfontosabb városfejlesztési területeknek tekinti. Én az utóbbi megközelítéssel értek egyet, persze az, hogy ki, hogyan és mit fejleszthet, már egy sokkal bonyolultabb kérdés.

Gál Csaba, a BFVK korábbi vezetője lapunknak tavaly adott interjújában felvetette, hogy a fővárosi ingatlanokat holdingba kéne szervezni, amivel akár még a tőkepiacon is gyűjthetnének forrást. Erről mi a véleménye?

Nagyon sok ötlet van szakmán belülről és kívülről egyaránt, különösen, ha a kérdés az, hogy hogyan tudjunk „pénzt csinálni” az ingatlanokból. Az utóbbiak esetében az az ember érzése, hogy akárcsak a focihoz, az ingatlanokhoz is mindenki ért ebben az országban. Ezt a nimbuszt le szeretném rombolni. Amint mondtam, nekünk először ingatlanhasznosítási eredményeket kell produkálni, az ilyen nagy ívű tervekről csak ezt követően gondolkodhatunk komolyan.

Milyen érzés beruházóként átülni az önkormányzati oldalra?

Mint alkalmazott, még soha nem dolgoztam önkormányzatnak, ugyanakkor külföldön és Magyarországon is volt dolgom önkormányzati ingatlanokkal. Miközben kétségtelenül sok változtatni való van a gondolkodásmódban, kezdem látni azt a racionalitást, ami az önkormányzati működés mögött van. Munkatársaim rendkívül felkészültek a törvényi kerteket illetően, nekem az a feladatom, hogy egy kicsit a piaci szemléletet is belevigyem a munkába.

Ez nem túl ingoványos talaj, ha köztulajdonban lévő ingatlanokról van szó?

Egyik kollégám hívta fel figyelmemet arra az alapvetésre ezzel a területtel kapcsolatban, hogy itt az önkormányzati gazdálkodást szabályzó törvényi háttérből eredően nem létezik a kockázat fogalma. Véleményem szerint a teljes kockázatmentesség gyakorlatban használható szinonimája a transzparencia. Döntéseinket olyan szintig kell dokumentálnunk, hogy szakmai szempontból ne lehessen megkérdőjelezni azokat.

Amikor eljött az ING-től az volt a terve, hogy elvégzi a BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) minősített szakértői képzését. Ezzel a projekttel hogy áll?

Tavaly májusban fejeződött be a 4-5 hónapos képzés, melynek során 6 projektterv minősítését kellett elvégezni, majd egy már elkészült épület minősítése volt a feladat. Épp múlt héten volt a záróvizsga, ami szerintem jól sikerült, úgyhogy a „tanulási” projekt első része lezárult.

A budapesti feladatok most háttérbe szorítják ezt a szakmai vonalat?

Egyáltalán nem. Az energiatakarékos építés, fenntartás vagy felújítás itt is központi kérdés, ha egyelőre nem is annyira tettekben, mint inkább tervekben. A londoni képzésnek köszönhetően nem csak úgy általánosságban van fogalmam ezekről a dologról, hanem pontosan tudom, miről beszélek. Én általában egy-egy projektre, feladatra 2-3 évet szánok az életemből, de ennek a „zöld vonalnak” sokkal hosszabb kifutása lesz. Fővárosi megbízatásom 4 évre szól, itt nem is akarok hosszabb távra berendezkedni. Egyébként már az eskütételnél jelezték, hogy 2 év múlva valamit ki kell találnunk, mert 70 éves korig lehetek csak köztisztviselő.

LEED vagy BREEAM?

Én természetesen azt mondom, hogy BREEAM, de igazság szerint nincs jelentős különbség az amerikai LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) vagy akár a német minősítő rendszer között a végeredmény szempontjából. Ha egy épületnek megvan valamelyik nemzetközileg elismert minősítése, akkor az egy hatékony épület. A BREEAM-nél előnyként kell említeni, hogy a már jóváhagyott magyar szabványok is alkalmazhatók a minősítés során, tehát például praktikusan nem négyzetlábban kell számolni. Szintén különbség, hogy a LEED-nél egy nem éppen olcsó szoftver segítségével kell modellezni az épület energiafelhasználását a tervezés során, a BREEAM esetében viszont egy olyan minősítő szakember segítségét kell igénybe venni, mint jómagam. Ennek megfelelően az angol rendszer egy kicsit zártabb. A beruházók a minősítő rendszer kiválasztásánál elsősorban a cégen belül felhalmozott tudást, tapasztalatot és a célcsoportba tartozó bérlők elvárásait veszik figyelembe. A Skanska például a világon mindenütt a LEED-et használja (lásd. Váci Greens – a szerk.), így nálunk is. A Trigránit által fejlesztett K&H új székháza a Millennium Városközpontban viszont a BREEAM minősítést szerzi meg, mert a bérlő végeredményben belga. A hangsúly azon van, hogy nemzetközileg elismert minősítés nélkül ma már nem lehet, nem érdemes A kategóriás befektetési ingatlant építeni és ez egy nagyon pozitív folyamat.