Sajnos mára már mindannyiunk előtt ismert: pénzügyi válságnak indult, gazdasági világválság lett. A hitelek, elsősorban a devizahitelek törlesztő részletei rövid időn belül jelentősen emelkedtek, a pénzintézetek korábbi hitelezési gyakorlatukat felülvizsgálva megszigorították a kölcsön folyósítás feltételeit. A devizahitelek törlesztőrészleteinek drasztikus emelkedés miatt valószínűsíthető, hogy az adósok egy része a jövőben hitelét nem tudja törleszteni, ami – egyéb megoldás hiányában – a hitel biztosítékául szolgáló ingatlan fedezetként való felhasználásához, annak kényszerértékesítéséhez vezethet.

Az ingatlanok ilyen értékesítése kapcsán egyre többet hallani az ingatlanértékelők felelősségéről, ha az értékelésben meghatározott összegen, vagy annak meghatározott százalékán a rögzített menekülési időn belül nem tudja a pénzintézet értékesíteni az ingatlant. Pénzintézetenként eltérő szerződések jöttek létre az ingatlanértékelők megbízására, és idővel e szerződésekbe a pénzintézetek egy része anyagi felelősségvállalást is kikötött, ha az értékelésben meghatározott összegen, vagy annak meghatározott százalékán a menekülési időn belül nem sikerült értékesíteni az ingatlant.

A Polgári törvénykönyv rögzíti, hogy aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni, de mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. A károsult a kár elhárítása, illetőleg csökkentése érdekében úgy köteles eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A polgári jogi kártérítési felelősség szükségképpeni elemei a kár bekövetkezése, annak összegszerűsége, a károkozó jogellenes, felróható magatartás és kár valamint a jogellenes magatartás közötti okozati összefüggés fennállása. A feltételek közül a jogellenesség, a kár és az okozati összefüggés a kártérítési felelősség szükségképpeni elemei.

Az értékelői felelősség nem új dolog, csak napjaink gazdasági környezete hozta jobban a figyelem előterébe ismét e kérdést. Az értékelők felelősségére a Polgári törvénykönyv károkozásra vonatkozó általános és speciális szabályai alkalmazhatók: az értékelő felel az általa elvégzett munkáért.

Az értékelés egy adott időpontra vonatkozik, a meghatározott ingatlan fizikai, műszaki jellemzői alapján. A feltételek, körülmények jelentős megváltozása esetén az adott ingatlan forgalmi értéke, annak értékesíthetősége is jelentősen változhat. Véleményem szerint az értékelő felelőssége akkor állhat fenn, ha az ingatlanértékelést a szakmája szabályainak a jogszabályban és egyéb előírásokban rögzített megsértésével készítette el, az értékelés során lényeges körülményeket nem vett figyelembe, vagy nem kellően értékelt. A felvezető kérdésre aktualizálva általánosságban a magam részéről nem érzem e felelősségi körbe tartozónak, ha az értékelő az értékelés elkészítéskor nem vett figyelembe olyan jövőbeli, általa sem ismert, de nem is valószínűsíthető változásokat, amely változások később jelentősen, lényegesen befolyásolják az értékelt ingatlan értékesítését, vagy annak lehetőségét, ideértve az ingatlan forgalmi értékét is. Ha az ingatlant azért nem lehet a meghatározott időn belül és forgalmi értéken értékesíteni, mert időközben a gazdasági helyzet, a piaci környezet lényegesen és hátrányosan megváltozott, akkor kétségesnek tartom kizárólag ez okból az értékelő felelősségének megállapíthatóságát.

Általánosságban ez mondható el, de tudjuk, minden eset más és más, egy esetleges jogvitában az adott megbízási szerződés konkrét tartalmát és annak teljesítését lehet és kell vizsgálni. Ennek során nem hagyható figyelmen kívül különösen, hogy a megbízott mire vállalt kötelezettséget az adott szerződésben, ,a pénzintézet milyen kereteket engedett az értékelésre, így az értékelés során – részben avagy egészében – a pénzintézet saját belső előírásait is figyelembe kellett-e vennie az értékelőnek, vagy sem, (hiszen sok pénzintézet részletes előírásokkal élt), továbbá az értékelést a pénzintézet felülellenőrizte-e, vagy sem, és még hosszan lehetne sorolni a figyelembe veendő szempontokat.

Az esetleges károkozás miatti helytállás fenyegetettségének veszélyét csökkentheti azonban az értékelők felelősségbiztosítása. A MAISZ tagjait már több éve védi a szakmai felelősségbiztosítás. A MAISZ éppen azért biztosítja tagjait a szövetségen keresztül, mert a MAISZ biztosítani igyekszik a szakmaiságot továbbképzésekkel, szakmai anyagok készítésével, átadásával annak megelőzésére, hogy esetlegesen a szakmai szabályok megsértésével készüljön el értékelés. Ennek eredménye is lehet, hogy a felelősségbiztosítás bevezetése óta eltelt eddigi nyolc év alatt egyetlen káresemény sem volt.

Dr. Buza Ottó
ügyvéd

2003-tól a Magyar Ingatlanszövetség Jogi Bizottságának elnöke