Először is adna egy rövid helyzetértékelést némi nemzetközi kitekintéssel? A pénzügyi, gazdasági, euró ás államadósság válságban milyen az ingatlanfejlesztők helyzete?

Azt már mindenki érti, hogy milyen egymásra épülő problémák miatt robbant ki eredetileg a pénzügyi világválság. Ezek között a több fejlett országban kialakult ingatlanbuborékok előkelő helyet foglalnak el. Amit most látunk – és ez tovább súlyosbítja a helyzetet -, hogy az államadósság-válság, amely Európában az euró válsággal párosul, drámai mértékben csökkenti a bankok likviditását. Csökken a tőkeáttétel, így a bankok csökkentik hiteleiket. Az ingatlanfejlesztés a legtőkeigényesebb ciklikus iparág, ezért a mi szektorunkat érinti a legkedvezőtlenebbül a válság. Ha nincs hitel, nincs fejlesztés sem. Ma már Nyugat-Európában is csak a legjobb projektekre lehet hitelt kapni, de a finanszírozás aránya épp csak eléri a 65%-ot.

Gondolom, Magyarországon még rosszabb a helyzet.

Mi pont akkor megyünk neki a bankoknak, amikor a legnagyobb szükségünk lenne rájuk. Magyarországon 100 egység betétre 140 egység hitel jut, tehát 40 egységnyi forrást külföldről kell bevonnunk. Ukrajna után mi függünk leginkább a külföldi forrásoktól a régióban. Ebben a helyzetben udvarolni kellene a bankoknak. Egy egységnyi tőkére körülbelül 10 egységnyi hitel jut, tehát a multiplikátor hatás óriási. Amikor például kormányzati intézkedésekkel 1 egységnyi tőkeveszteséget okozunk a pénzintézeteknek, akkor 10 egységnyi hitelnek mondhatunk búcsút. Ez a vállalati beruházások és a fogyasztás visszaesését eredményezi. Van olyan bank, amelyik nem hitelkihelyezésért, hanem a hitelek visszavételéért ad bónuszt a munkatársaknak. Onnan veszik vissza a pénzt, ahol van, törlik a vállalati hitelkereteket, így csökkentik az állományt.

Sok olyan piaci pletykát hall az ember, hogy a bankok épp a készpénztermelő ingatlanok esetében erőltetik a visszavételt, a hitel felmondását. Ezt Önök is tapasztalják?

Szerencsére a Futurealnál csak halljuk, de saját bőrünkön nem tapasztaljuk az ilyen eseteket. Azt látni ugyanakkor, hogy több pénzintézet is ingatlanos csapatot épít és nem likvidálják az eszközeiket, miközben úgymond értéken tartják könyveikben ezeket az eszközöket, pedig, ha piacra vinnék őket, akkor… Inkább nem is mondom ki. Egy biztos, és ezt megerősíthetem saját tapasztalatból: a hitelhiány miatt az ingatlanfejlesztéseknél nagyobb a befektetői hozamelvárás, ami a mostani bérleti díjak mellett borítja a korábbi modellt. Ma egy projektet csak akkor finanszíroznak a bankok, ha a termék kiváló és a mellette álló szponzor, fejlesztő is makulátlan kredit rekorddal és erős mérleggel bír. Ez a normál piaci körülmények közt tervezhető projektek felső 5%-a, tehát alig lesz volumen. Például így épülhet meg a KPMG új székháza az egykori Volga Szálló helyén.

Mielőtt rátérnénk a Futureal projektjeire, nézzük a jövőt. Hány évbe kerül még, mire egy hosszabb távú növekedés kezdődhet?

A válság kirobbanásakor én 5-7 évre tettem azt az időszakot, amíg kilábalunk, most pedig inkább nem mondok semmit. Volt egy pozitív szcenárió, miszerint az export orientált országok, így Németország húzza majd ki Magyarországot a bajból. Úgy tűnik, ez a növekedés megtorpan. Van egy általános válság, van egy bankválság és van egy külön magyar válság is, amit magunknak okoztunk. Bármi is történjen, ha Európa újra növekedési pályára áll, sajnos mi az utolsók közt leszünk, akik beállhatnak a sorba, mert még előttünk áll a súlyosan megtépázott befektetői bizalom helyreállításának terhe.

Beszéljünk az említett felső 5%-ról. Minek köszönheti a Futureal, hogy az egyetlen olyan magyar fejlesztő, amely idén új A kategóriás irodaház építését jelentette be itthon?

Én már 2006-ban nagyon féltem, hogy a piac túlfűtötté válik, ezért a Corvin Irodaházakon kívül minden meglévő és futó projektünket értékesítettük. 2007-et nagyon erős tőkehelyzetben zártuk. Ez a tőkeerő és a szakmai hírnév lehetőséget ad komplex projektek elnyerésére.

Ez biztosította, hogy meghirdethették együttműködési programjukat a tőkehiányos projekttulajdonosoknak?

Sokat gondolkodtunk, hogy mit lehetne kezdeni a felgyülemlett tapasztalattal, azzal a kiváló csapattal, amely a válságon keresztül közel 30 projektet valósított meg sikeresen. Azt a döntést hoztuk, hogy mások számára is elérhetővé tesszük ezt a tudást. Nekünk a válságban sikerült bevásárlóközpontot bérlőkkel feltölteni, mi vagyunk az egyik legnagyobb megrendelője az építőiparnak és egyetlen euróval sem késtünk soha hiteleink visszafizetésével. Ráadásul korábban is voltak sikeres partnerségeink például Romániában az Immofinanz-cal. Nemcsak tudunk, de szeretünk is együttdolgozni másokkal. Ezt bizonyítja a Caelummal való kooperációnk is. Az egész úgy kezdődött, hogy egy ír befektető felhívott, és azt mondta, életem legjobb projektjéről szeretne velem beszélni. Két hónap múlva szerződtünk, azóta 50 millió euró finanszírozást sikerült szerezni és rövidesen megnyílik 140 üzlettel a Lengyelországi Nova Park.

Van más hasonló együttműködésük is, illetve milyen partnereket keresnek?

A KPMG székház is hasonló alapokon épül fel. Egy komplex együttműködésről van szó, ahol például nem egyszerűen saját telkünket kínálgattuk a partnernek, mint a többi fejlesztő, hanem az igényekre méretezve már az együttműködés keretében vettük meg a telket. A KPMG-t partnerként kezeljük. A partnerprogram keretében szinte minden lehetőségre nyitottak vagyunk. Olyan kiváló projekteket keresünk, ahol szakértelmünkkel és tőkénkkel segíthetjük a megvalósítást Magyarországon, Lengyelországban és Romániában is. Egy időben viselkedünk magántőkealapként és fejlesztő partnerként. Adott esetben akár korábbi költségeket is elismerünk az együttműködés alapjának. Jelenleg 5 projekt van átvilágítás alatt, de azt nem ígérem, hogy még idén lesz újabb bejelentésünk.

Beszéljünk néhány szót a lakáspiacról. A Futureal csoporthoz tartozó Cordia jelenleg az ország legnagyobb új lakóépületét építi a Corvin Sétányon, miközben nem úgy tűnik, mintha túl jó üzlet lenne a lakáspiac.

Magyarországon jelenleg valóban nem éri meg lakást fejleszteni egy-két erős kivételtől eltekintve. Mikor dönt úgy egy család, hogy lakást vesz? Ha van biztos állás, jó fizetés és hitel. Ezeken kívül van egy igen erős pszichológiai oldala is a döntésnek. Vajon megmarad az állásom, vajon megmarad a fizetésem? Ha csak ezen feltételeket nézzük, akkor most nem vagyunk túl jó helyzetben. Néhány réspiacon kívül nem érdemes ma lakásfejlesztésbe fogni. A Corvin Sétány azért jelent ilyen réspiacot, mert itt egyedülálló értékteremtés történt az elmúlt években. Az árak innen csak emelkedni tudnak. Szerintem a Corvin Sétányon lévő lakások ma a nagyon jó vételek.

Korábban is mindig azt mondták, hogy nálunk a környező országokhoz képest alulárazottak a lakások, ezért biztos a növekedés és mégsem történt semmi.

Budapesten olcsó, sőt nagyon olcsó a lakások ára, de azért ne felejtsük, hogy például Berlin sem túl drága mostanság a túlkínálat miatt. Fontos ugyanakkor, hogy ennél olcsóbban nem lehet már építeni. Szerintem reálértéken egy 30-40%-os árnövekedés benne van a rendszerben a jövőt nézve, de pontos dátumot ne kérdezzen.

Attól nem tartanak, hogy elriasztja a vevőket a Corvin Sétány teljes átadásának késése?

Minden időben megépült és megépül. A legfontosabb szempontból pedig már kész a projekt, hiszen minden szolgáltatás és funkció elkészült a sétányon, amit ígértünk. Van mozi, bevásárlóközpont, sétány, sportközpont és nem álltunk le a fejlesztéssel. Ez meggyőzi vásárlóinkat, hogy itt nemcsak kényelmes, élhető otthonra lelhetnek, de befektetésként is kiváló döntést hoznak.

A mostani gazdasági környezetben milyen további projektekkel számolnak rövid távon a partnerségi programon és a Corvin Sétányon kívül?

Csak a legjobb projektekbe kezdünk bele. Ilyen például az Etele téri szolgáltató központ, amelynek a metróval párhuzamosan meg kell épülnie. Gyorsnak kell lennünk, hiszen 2014-re elkészül a metró és a fővárosnak is érdeke, hogy végállomásnál kiépüljön a szükséges infrastruktúra. 2014-re nekünk is kész kell lennünk. Lakóprojektjeinket csak abban az esetben folytatjuk, ha a korábbi ütemeknél elérjük a megfelelő értékesítési szintet. Előre menekülünk, de nem ész nélkül.

Végül egy személyesebb kérdés. Úgy tudom, hogy felesége révén Uri Gellerrel is rokonságba került. Uri valóban képes kanalat hajlítani puszta dörzsöléssel, esetleg vannak megérzései az ingatlanpiaccal kapcsolatban is?

Kanalat tud hajlítani. Egyszer hoztam neki egyet és én sem nagyon hittem el, de tényleg meghajlította. Egy kolléganőm kislányának adtam. Ingatlanfejlesztésekről még nem nagyon beszéltünk. Remélem, ki tudja olvasni a gondolataimból, hogy jó úton járunk.