(Elemzésünkről: Az Ingatlan és Befektetés utcákra, illetve kisebb területekre bontott ingatlan elemzéseinek nem célja, hogy konkrét árat adjon egy-egy eladás előtt álló lakásra, hanem hogy bemutassa azokat a historikus trendeket, amelyeket az eladóknak és vevőknek érdemes lehet figyelembe venni döntéseik meghozatalánál. Az elemzésben használt adatok a KSH adataira és az Ingatlan és Befektetés ajánlati ár gyűjtéseire támaszkodik. Ezekről bővebben a cikk végén olvashat.)

A KSH adatokból kitűnik, hogy a Bajcsy-Zsilinszky út ingatlanárai jóval közelebb állnak a VI. kerület átlagértékeihez, mint a Belvárosban tapasztalható jóval magasabb árakhoz. A korábbi évek árnövekedése, majd az árak csökkenése is inkább a VI. kerületben mért trendekhez igazodik.

Lakásárak a Bajcsy-Zsilinszky úton (2005-2009) - ezer Ft/m2

forrás: KSH

Az ajánlati árakat tekintve elmondható, hogy az eladók átlagban 10%-kal lövik be magasabban áraikat a valós kereslethez képest. 2007 végén volt egy kiugrás, ami az akkoriban piacra dobott új, tetőtéri lakások magas árának az eredménye. Érdekes ugyanakkor, hogy a válsággal az ajánlati árak drasztikus mértékben csökkentek. (A valós eladási árak azért mehettek az ajánlati árak fölé a grafikonon, mert a valós értékek éves átlagot mutatnak, az ajánlati árak pedig negyedéves bontásban jelennek meg.) Ajánlati árak szempontjából a Bajcsy-Zsilinszky út most a 2004-es értékeket mutatja, ugyanakkor a KSH adatai szerint a 2006 és 2008 között összeszedett árnövekedés 2009-ben nem olvadt el teljesen.

Lakásárak a Bajcsy-Zsilinszky úton (2004-2010) - KSH-árak vs. ajánlati árak - ezer Ft/m2

Az eladott lakások számát tekintve (lásd. cikk végén KSH-adatok!) a Bajcsy-Zsilinszky út ugyancsak követi az V. és VI. kerületi trendeket. Mint a grafikonból kitűnik, jó piaci környezetben az ingatlan tranzakciók száma a duplája a „válságos” értéknek. Ezzel az eladott lakásszámmal egyébként a Bajcsy-Zsilinszky út kiemelkedik Budapesten.

Eladott lakások száma a Bajcsy-Zsilinszky úton (2005-2009)

Eladott lakások száma - Budapest V. kerület és VI. kerület (2005-2009)

A táblázatban szereplő konkrét ajánlatokat 2011.március elején rögzítettük. A tábla jól mutatja, milyen hatalmas szórás van a lakások árában.

Konkrét ingatlan ajánlatok a Bajcsy-Zsilinszky útról

A táblázatban szereplő konkrét ajánlatokat a 2011.március elején rögzítettük. Akárcsak az ingatlan ajánlati áraknál, a bérleti díjakban is nagy szórás mutatkozik.

Konkrét lakásbérelti ajánlatok a Bajcsy-Zsilinszky útról

Összefoglaló:
A Bajcsy-Zsilinszky út rendkívül ideális elhelyezkedésének, jó közlekedésének köszönheti, hogy a lakások forgalma magas, az ingatlanok viszonylag könnyen eladhatók, ha a tulajdonos jól lövi be az ingatlan ajánlati árát. Az árak ugyanakkor átlagban nem túl magasak. Az elmúlt évek adatait elnézve a területet nem jellemzi a kiugró árnövekedési potenciál rövidtávon, kedvező piaci környezetben az árak az átlaggal összhangban emelkedhetnek. A magas áron kínált lakásoknál a parkolás nehézsége jelenthet problémát. Kiadhatóság szempontjából a jó elhelyezkedést kell kiemelni, ugyanakkor a házközponti fűtéssel rendelkező épületekben a magas rezsiköltség csökkentheti az elkérhető összeget.
Hosszabb távlatban a Bajcsy-Zsilinszky úton akkor emelkedhetnek a trendektől eltérően az árak, ha megvalósul az, a jelenleg inkább csak "álom-kategóriába" tartozó fejlesztés, mely szerint helyreállítanák a villamos közlekedést és csillapítanák a forgalmat a Bajcsyn sőt, a Nyugatinál lévő felüljáró elbontása is napirenden volt korábban. A tervek ugyanakkor finanszírozási szempontból bizonytalan lábakon állnak.

Cikkek:
Ilyen lehet a megújuló Nyugati pályaudvar
Így alakulhat át az ország belvárosa

A Bajcsy-Zsilinszky út mellett szól:
- kiváló elhelyezkedés
- kiváló közlekedés
- a belváros (V. kerület) többi részéhez képest alacsonyabb árak
- élénk lakásforgalom

A Bajcsy-Zsilinszky út ellen szól:
- hangos
- sok a rossz beosztású lakás (különnyíló szobák hiánya)
- sok épületben házközponti a fűtés
- parkolási nehézségek

*KSH-adatok:
A Központi Statisztikai Hivatal utcára és épülettípusokra bontva gyűjti adásvételi szerződések alapján a lakásárakat. Csak az 1/1-es (az ingatlan teljes tulajdonjogát egy személy szerzi meg) adásvételi szerződések kerülnek az adatbázisba és csak azok az utcák vannak kilistázva, ahol legalább 3 ingatlan adásvétel történt az adott évben. Az adatok összesítésének komplexitása miatt az adott év ingatlan statisztikái csak a következő év őszétől érhetők el. A teljes adatbázist az Ingatlan és Befektetés oldalán érhetik el.

Fontos: a lakásárakban az állomány sokszínűsége miatt lehetelen egy olyan átlagot meghatározni - még a megkötött adásvételi szerződések alapján is -, mely meghatározza egy konkrét lakás értékét! Ehhez a konrét lakásra értékbecslést kell készíttetni a szakmai szabályok betartásával, amelyek alapja a helyszíni szemle. Az állomány sokszínűségét az Ingatlan és Befektetés elemzésében is jól mutatja a kínálati árak közti óriási különbség egy utcán belül. Ez vonatkozik a bérleti díjakra és az eladási ajánlati árakra is.

Ingatlan és Befektetés ingatlan ajánlati árak:
Az Ingatlan és Befektetés immár 2004 óta gyűjti a budapesti ingatlan ajánlati árakat. A teljes adatbázist itt érhetik el. Fontos: egyes negyedévekben az ajánlati árak eltérése sokszor egy-egy új fejlesztés piacra lépésének eredménye.