(Elemzésünkről: Az Ingatlan és Befektetés utcákra, illetve kisebb területekre bontott ingatlan elemzéseinek nem célja, hogy konkrét árat adjon egy-egy lakásra, hanem hogy bemutassa azokat a historikus trendeket, amelyeket az eladóknak és vevőknek érdemes lehet figyelembe venni döntéseik meghozatalánál. Az elemzésben használt adatok a KSH adataira és az Ingatlan és Befektetés ajánlati ár gyűjtéseire támaszkodnak. Minderrőlbővebben a cikk végén olvashat!)

Lakóingatlanok ára Budapesten 2004-2010 – KSH-árak vs. ajánlati árak (eFt/m2)

Ingatlan adásvételi tranzakciók száma 2005-2010*

A két fenti grafikonon a 2007-es évre érdemes fókuszálni. Ekkor az ajánlati árak közelebb kerültek a valós ingatlan tranzakciós értékhez, melynek hatására az eladott lakások száma* megnőtt. Ezt követően azonban a tulajdonosok még a válság hatására sem csökkentették az árat, ez pedig azt eredményezte, hogy tranzakciók száma drasztikusan visszaesett. 2009-ben erősödött a kínálat és a kereslet közötti különbség, ami újabb visszaesést okozott az ügyletszámban. A 2010-es KSH-adatokra még várni kell, de nem tűnik túl jó jelnek, hogy az eladók továbbra sem váltottak taktikát az átlagot tekintve: ahelyett, hogy csökkentettek volna a kínálati árakon, még növelték is azokat. Nem véletlen, hogy a piaci szereplők visszajelzései alapján egy-egy lakást bizony évekig árulnak. A tulajdonosok nem hajlandóak elfogadni, hogy manapság nem lehet értéknövekedést realizálni az ingatlanokon sőt, ha valaki reálisan gondolkodik, akkor be kell látni, hogy a pár évvel ezelőtti árakhoz képest is lejjebb kell adni az igényekből. Minden olyan ingatlan tulajdonosnak, aki lakja ingatlanát – tehát nem tipikus ingatlan befektető - és ilyen-olyan okból akar költözni, érdemes figyelembe vennie, hogy most ugyan olcsóbban tudja csak eladni lakását, de olcsóbban is tud vásárolni. Természetesen a konkrét döntés meghozatalánál ennél jóval több szempontot kell figyelembe venni! Ehhez ajánljuk, hogy vegye igénybe szakértő segítségét!

Lakóingatlanok ára Budán 2004-2010 – KSH-árak vs. ajánlati árak (eFt/m2)

Lakóingatlanok ára Pesten 2004-2010 – KSH-árak vs. ajánlati árak (eFt/m2)

A kínálati árak és a valós piaci ár közti különbség piacra gyakorolt hatása sokkal jobban megmutatkozik Pesten, mint a magasabb ingatlanárakkal csábító Budán. A 2007-ben tapasztalt kínálati és keresleti egyensúly hatására a tranzakciós szám* megnőtt, ezért a tulajdonosok egyből emelték áraikat, de ezt a kereslet a gazdaság általános helyzete (hitelezés leáll, devizahitelek megszűnnek, nő a munkanélküliség, stb.) miatt nem tolerálta. A hirdetésekben szereplő átlagáraknál csak jóval kevesebbet voltak hajlandóak adni egy-egy lakásért átlagban, így drasztikusan csökkent a tranzakciók száma*.

Lakóingatlan árak Budapesten a KSH adatai alapján, 2005-2009 (eFt/m2)

Budapesten a vizsgált időszakban érvényesül az az általános tendencia, hogy az amúgy is drágább környéken a válság hatására nem csökkennek olyan mértékben az árak, mint az olcsóbb helyeken. Így Budán 2005-höz képest 2009-ben nominálisan és átlagban az árak közel 9-, Pesten viszont csak 3%-kal nőttek. 2007-hez képest 2009-re Buda átlagárai egy kicsit több, mint 2%-kal, Pest átlagárai azonban több mint 7%-kal csökkentek a statisztika szerint.

Családi házak árai a KSH adatok alapján 2005-2009 (eFt/m2)

(A családi házakat illető statisztikánál érdemes kiemelni, hogy sok ügylet a többlakásos-társasházak kategóriába kerül át, mert az ingatlanadó bevezetését megelőző időszakban sokan alakították társasházzá hivatalosan nagyértékű családi házukat adóelkerülési célból. Sok nagyértékű családi ház céges tulajdonban van, ezért a cégek adásvétele révén gazdát cserélő ingatlanok szintén kimaradnak a statisztikákból!)

Többlakásos társasházak árai a KSH adatok alapján 2005-2009 (eFt/m2)

Panellakások árai a KSH adatok alapján 2005-2009 (eFt/m2)

Budapesten a statisztika szerint a legértékállóbb ingatlanoknak a családi házak bizonyultak, legyen szó akár Pestről, akár Budáról. A paneleknél és a többlakásos társasházaknál az értékcsökkenésbeli különbség jól megmutatkozik Buda és Pest között. A panellakások esetében a különbség megdöbbentő. 2009-ben - 2008-hoz képest - Pesten az árak 12%-kal csökkentek, Budán viszont csak 4%-kal. (Budapest összes panellakásának átlagár csökkenése azért van közelebb a pesti visszaeséshez, mert a grafikon súlyozott átlagot mutat.)

Összefoglalva:

Budapesten az átlag ingatlan, illetve lakásárak a statisztika szerint 8%-ot estek nominálisan 2009-ben, 2008-hoz képest, ami csúcs év volt az elmúlt időszakban árak szempontjából. Ehhez képest a kínálati árak nem változtak sőt, felméréseink szerint az eladók több mint 10%-kal emeltek is a „téten” 2010-re, 2009-hez képest. A tranzakciók számát* illetően a csökkenés mindennek eredményeképp drasztikusan visszaesett – 2008-ról 2009-re 35%-kal. A csökkenés 2007-hez képest 2009-ben közel 43%-os!

(A 2011-es ajánlati árakról először 2011. június végén lesznek adataink!)

Böngéssze oldalunkat a kerületekre és utcákra szűrt ártendenciákért!

Amennyiben javaslata van, hogy milyen utcát, illetve kerületet vegyünk górcső alá, írjon az

info[kukac]ingatlanbefektetes.hu email címre!

*KSH-adatok:
A Központi Statisztikai Hivatal utcára és épülettípusokra bontva gyűjti adásvételi szerződések alapján a lakásárakat. Csak az 1/1-es (az ingatlan teljes tulajdonjogát egy személy szerzi meg) adásvételi szerződések kerülnek az adatbázisba és csak azok az utcák vannak kilistázva, ahol legalább 3 ingatlan adásvétel történt az adott évben. Az adatok összesítésének komplexitása miatt az adott év ingatlan statisztikái csak a következő év őszétől érhetők el. A teljes adatbázist az Ingatlan és Befektetés oldalán érhetik el.

Fontos: a lakásárakban az állomány sokszínűsége miatt lehetelen egy olyan átlagot meghatározni - még a megkötött adásvételi szerződések alapján is -, mely meghatározza egy konkrét lakás értékét! Ehhez a konrét lakásra értékbecslést kell készíttetni a szakmai szabályok betartásával, amelyek alapja a helyszíni szemle. Az állomány sokszínűségét az Ingatlan és Befektetés elemzésében is jól mutatja a kínálati árak közti óriási különbség egy utcán belül. Ez vonatkozik a bérleti díjakra és az eladási ajánlati árakra is.

Ingatlan és Befektetés ingatlan ajánlati árak:
Az Ingatlan és Befektetés immár 2004 óta gyűjti a budapesti ingatlan ajánlati árakat. A teljes adatbázist itt érhetik el. Fontos: egyes negyedévekben az ajánlati árak eltérése sokszor egy-egy új fejlesztés piacra lépésének eredménye.