Első lépésben 2011. július 1. után azok a lakások kerülhetnek korlátlan mennyiségben a piacra, melyeknél a hitel értéke eredetileg meghaladta a 20 millió forintot és az ingatlan értéke 30 millió felett van. Ezek olyan nagyobb értékű ingatlanok lehetnek –pontos kimutatást előre biztosan senki sem fog tudni mondani -, amelyek forgalomképessége a válság kirobbanása után csökkent le vészesen, tehát hagyományos piaci csatornákon nem sikerült azokat értékesítenie a tulajdonosnak. Ezek jellemzően a nagy alapterületű vidéki, illetve a nem túl jó helyen lévő fővárosi ingatlanok lehetnek.
(A cikk a hirdetés után folytatódik!)

Ezt követően fokozatosan kerülnek majd piacra 2011. október 1-től a további fedezeti ingatlanok, ugyanakkor itt számos újabb féket építenek a rendszerbe, ami lassítani fogja a kényszerértékesítéseket.

Első ilyen gát, hogy a kvótarendszerbe tartozó ingatlanoknál csak akkor lehet megkezdeni a kényszerértékesítést, ha az adós több mint 180 napos fizetési késedelembe esett.
Második érdekes korlát, hogy a törvényjavaslat a kényszerértékesítés lebonyolítását a pénzintézetekre hárítja. Ha egy pénzintézet a kényszerértékesítést olyan szervezetre, személyre bízza, aki nem áll a PSZÁF felügyelete alatt, akkor az így értékesített ingatlan minden negyedévben (évben) beleszámít a kvótarendszerben meghatározott százalékba. Tehát, ha egy bank kiadja a kezéből az kényszerértékesítést, akkor saját lehetőségeit szűkíti.

A piacra nyomható ingatlanok számát persze elsősorban maguk a kvóták lassítják le.

A megyékben és Budapesten negyedévenként alkalmazandó kényszerértékesítési kvóták

2015-től feloldják a kvótarendszert, így bármilyen mennyiségben végre lehet hajtani a kényszerértékesítéseket. A kvótarendszerben megállapított százalékok a teljes portfolión belül a 30 milliónál kisebb értékű ingatlanokra vonatkoznak, melyeknél a törlesztési késedelem meghaladja a 90 napot.

Ha elfogadjuk, hogy nagyságrendileg 120 ezer hitel van (és a mögöttük álló ingatlanok a 30 milliós értéket nem érik el) 90 napon túli késedelemben, akkor 1% piacra kerülése 1200 ingatlant jelent, tehát idén októberben a maximálisan piacra kerülő ingatlanok száma nem haladja meg a 3 ezret, 2012-ben a 15 ezret, 2013-ban a 20 ezret, 2014-ben pedig a 30 ezret. Összehasonlításul: Magyarországon az ingatlantranzakciók száma a válságos években 80-, a pörgős években 200 ezer felett alakul.

Ezt a mennyiséget azonban a fent már említett fékekkel együtt érdemes korrigálni, tehát amíg 2012-ben és persze idén is, vélhetően a bankok meg tudják találni a kényszerértékesítésre kijelölhető ingatlanokat, addig már 2013-ban nehézséget jelenthet kitölteni a kvótát.

Ugyancsak érdemes figyelembe venni a számolgatásnál, hogy a mentőcsomag-rendszerben az Eszközkezelő az ígéretek szerint a keresleti oldalt erősíti majd jövőre, ez pedig tovább csökkentheti a kényszerértékesítések számát. Szintén ebben az irányban hathat a kedvezményes hitel felvételének lehetősége, ha az adós feladva korábbi lakását, egy kisebbe költözik.

A gyakorlatban a bankoknak pontosan ki kell majd jelölniük minden negyedév első hónapjának feléig, hogy mely ingatlanokat kívánják „kényszerértékesíteni”. A lista összeállításnál a kvótán és a megyei, illetve budapesti földrajzi elosztáson kívül, valamint természetesen a már többször említett alapfeltételeken túl semmilyen más paramétert nem kell figyelembe venniük. A konkrét listát a PSZÁF-nak kell megküldeni, amely monitoringolja, hogy pontosan milyen típusú és értékű ingatlanok kerülnek a piacra és pontosan milyen földrajzi eloszlásban. Feltételezhetjük, hogy a PSZÁF-nál összefutó adatokat nemcsak sajtóanyagok készítésére használják majd, hanem figyelmeztetik is a pénzintézeteket, ha egyes részterületeken erős piactorzulás várható, mert mondjuk túl sok ingatlant jelöltek ki kényszerértékesítésre.