A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2009-ben 32 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt és 28 400 új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 11-, az új engedélyeké 35 százalékkal volt kevesebb, mint 2008-ban. A visszaesés az év második felében volt erőteljesebb - a használatba vett lakások száma a második hat hónapban körülbelül 25-, az új lakásépítési engedélyeké közel 50 százalékkal esett.

Éves szinten nézve, tehát az újonnan felépített lakások száma egyáltalán nem mutat olyan borzasztó visszaesést és az építési engedélyek számát tekintve is lehetne azt mondani, hogy a beruházók - a korábbi gyakorlattal ellentétben - most már csak úgy nem kérnek ki engedélyt az építéshez, hogy aztán nem parkolópályán tartják évekig a projekteket, hiszen ez vállalhatatlan költséget jelentene. Persze tudjuk, hogy ez nem így van. A fenti érvelés mindössze arra mutat rá, hogy a KSH adataival nehéz mit kezdeni. A használatba vett lakás nem jelent eladott lakást, az építési engedély, pedig nem jelent építést. Némi változás ebben a tekintetben csak akkor lesz, ha a statisztika a valóban megkezdett építések számát is tartalmazza majd, amire már ebben az évben van esély korábbi értesüléseink szerint.

A lakások valós értéke ugyancsak követhetetlen. Némi támpontot ugyan az illetékhivatal által összegyűjtött adatok adhatnak, melyet az Ingatlan és Befektetés közösen ad ki a KSH-val, de itt az adatközlés sokat csúszik és a lakások paraméterei sem ismerhetők meg, mindössze egy utcára és ingatlantípusra szűrt négyzetméterár áll rendelkezésre. Szintén részben az illetékhivatali adatokból indul ki a nemrég bevezetett FHB Lakásárindex, ugyanakkor a szerződésekben szereplő értékek a magas illeték és szja miatt, sokszor nem felelnek meg a valóságnak. Az árak megbízható kimutatása jelenleg – a magas lakásvásárlási és eladási terhek mellett – adatvédelmi korlátokba ütközik. Az adatvédelmi biztos állásfoglalása szerint még például a bank sem kérheti meg az értékbecslőt, hogy az értékbecslés alapjául szolgáló összehasonlító adatokat beazonosíthatóan tüntesse fel munkájában (lásd. Ingatlan és Befektetés 2009/12.). Persze biztosra vehetjük, hogy csökkennek az árak a válság hatására, de a pontos mérték nem ismert.

Forgalom szempontjából szintén csak a trendeket lehet megfigyelni a magyar lakáspiacon. Egyrészt az illetékbevételek alapján vonhatunk le következtetéseket, másrészt a visszterhes vagyonátruházási illetékkel érintett ügyletek számát vizsgálhatjuk. A 3. ábrán szereplő illetékbevételeknél ugyanakkor csalóka a 2008-ban megfigyelt növekedés, ugyanis ez főleg annak köszönhető, hogy az adóhivatalba integrálták az illetékhivatalokat és a behajtás sokkal hatékonyabbá vált. Persze az átmeneti torzító hatás kiszűrésével is látható, hogy a bevételek immár erőteljes csökkenésnek indultak. Az ügyletszámokat nézve fontos megjegyezni, hogy az az illetékkiszabásra benyújtott szerződések, okiratok számát jelenti és nem azonos a megszerzett ingatlanok vagy a vagyonszerzők számával. Mivel egy szerződés tárgya több ingatlan vagy csak egyes tulajdoni hányadok átruházása is lehet, a valós ügyletszám jóval kisebb.

Egy újfajta megközelítése a forgalom és kereslet meghatározásának, legalábbis a trendeket illetően, az internetes keresésekről készült összesítés, melyet a Google úgynevezett TRENDS szolgáltatásának köszönhetünk. A 4. és az 5. ábránál érdemes először is megfigyelni, hogy az internet egyre nagyobb elterjedésének ellenére és az egyre több hirdetési portál dacára a vizsgált időszakokban csökkent a keresési intenzitás. Persze ennek az is oka lehet, hogy sok felhasználó már ismeri az ingatlanokat kínáló portálokat és a Google helyett direkt látogatóként tűnik el a legnagyobb kereső statisztikáiból. (A kereséseknél a két leginkább használt kereső szót vizsgáltuk – a szerk.)

Szintén érdekes az éven belüli keresések megoszlása. A decemberi mélypont után februárra, márciusra mindig megugrik a keresések száma, majd folyamatos csökkenés után a legnagyobb emelkedés – sokak meglepetésére – július végén, augusztusban következik be. Vélhetően ebbe a tanévkezdés is belejátszik, hiszen a diákok túlnyomó többsége interneten keres kiadó ingatlant. A ”figyelem”, némi csökkenéssel, egészen október elejéig kitart, majd hirtelen eljutunk a már említett decemberi mélypontig.

Az itt felsorolt forrásokon túl az elemzőkhöz, felmérőkhöz, piaci szereplőkhöz lehet fordulni, ha valaki világosabb képet szeretne a magyar lakáspiac helyzetéről. Ők az alig használható hivatalos adatokat saját piaci tapasztalataikkal, közvélemény-kutatásokkal vagy bizonyos mélységű interjúkkal, kérdőíves felmérésekkel tudják párosítani. Természetesen az Ingatlan és Befektetés is készít ilyen felméréseket.