A megkérdezett ingatlanos cégek jövőképe felettébb bizonytalan, válaszaik alapján a fellendülés kezdete még várat magára. A lakossági várakozások a vásárlás és építés tekintetében minimálisan javultak a felújítások tekintetében romlottak, az emberek továbbra is feltűnően óvatosak és kiváróak. A lakásépítés 2010-ben nagyot esett, s a GKI prognózisa szerint 2011-ben tovább csökken.

2010-ben Magyarországon 20,8 ezer lakás kapott használatba vételi engedélyt, ami 35%-os visszaesést jelent az előző évhez képest. A kiadott lakásépítési engedélyek száma is jelentős, 39%-os csökkenést mutat. A visszaesés mértéke Budapesten volt a legszerényebb (13%-os), míg Közép- és Nyugat-Dunántúlon valamint Észak-Alföldön kevesebb, mint a felére esett az átadott újonnan kiadott engedélyek száma. A bankok egy része piacszerzési céllal új finanszírozási konstrukciókat dolgoz ki, de a banki szféra és a lakosság is még rendkívül óvatos. A lakásépítés élénkítésére vonatkozó kormányzati tervek egyelőre bizonytalanok, ezek nyilvánosságra hozását az első félév végére ígérik. A GKI prognózisa szerint az épített lakások száma 2011-ben tovább csökken 16-18 ezerre.

A GKI fővárosi lakáspiaci indexe, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított értékek, a kétezres évek átlaga=100)

Forrás: a GKI felmérései

A teljes lakossági lakáshitel-állomány 2011 februárjának végén - aktuális árfolyamon, a forint idei erősödését követve - 220 milliárd forinttal haladta meg az egy évvel korábbi értéket. Az árfolyamhatással korrigált állományok esetében viszont 90 milliárd forintot kitevő csökkenés volt regisztrálható. A teljes devizahitel-állományon belül az euró-hitelek aránya 2011 februárjának végén 10% körüli volt.

Az MNB hitelezési felmérésének legfrissebb (2011. februári) eredményei szerint a kereskedelmi bankok 2010 negyedik negyedévében a lakáshitelek esetében valamelyest élénkülő keresletet tapasztaltak és 2011 első félévében is növekvő keresletre számítanak. Ugyanakkor a banki válaszok alapján nem várható a hitelezési feltételek szigorúságának csökkenése, azaz a hitelintézetek inkább a kevésbé kockázatos ügyfélszegmens körében keresik a potenciális hitelfelvevőket. 2011 első félévében a lakáshitelezés terén leginkább piacszerzési ambíciók motiválják a bankokat, csak ezt követi a gazdasági kilátások javulása illetve a lakáspiaci folyamatok jelentősége. A bajba jutott devizahitelesek megmentését célzó intézkedések hatékonysága a kormányzat és a bankrendszer közötti konszenzus esetén remélhető igazán.

A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra
szóló várakozások*

*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető.

A magyarországi lakáspiac megítélésére a 2009 közepétől a jelenig tartó időszakban egyfajta hullámzás a jellemző. A jelen felmérés során az országos helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest nem változott jelentősen.

Budapesten a budai zöldövezetre és a családi házakra vonatkozó értékelés javult, a többi szegmensben változatlan a helyzet (azaz az elmozdulások hibahatáron belüliek). Kelet-Magyarországon a családi házak kivételével romlott a helyzet. Nyugat-Magyarországon csak a családi házak esetében volt némi romlás érzékelhető.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest nem várnak jelentős változásokat, azaz a lakáspiaci fellendülés a megkérdezettek szerint még várat magára. E vélekedés érthető, hiszen a keresletet visszafogja, hogy a lakosság jövedelmi helyzete csak egy szűk körben javul, a bankok hitelezési aktivitása szerény és magán a lakáspiacon is sok a bizonytalanság (a devizahiteleseket segítő csomag konkrét tartalma és annak megvalósítási módja, az új építéseket támogató esetleges intézkedések, stb.) Emellett az is érdekes lehet, hogy a potenciális fizetőképes vásárlók mikor érzik úgy, hogy a lakásárak már nem csökkennek tovább, mikor kezdenek vásárolni. Az ingatlanforgalmazók tapasztalatai szerint egyelőre csak az érdeklődés intenzitása emelkedett, a piac nem élénkült.

A fővárosban a legtöbb szegmensében lényegében változatlan piaci helyzetre számítanak. Ez a várakozás az egy negyedévvel ezelőttivel azonos.. Hasonló a helyzet a nyugati országrészben is. Kelet-Magyarországon – a családi házak kivételével - elképzelhető némi élénkülés.

A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása

(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
Zárójelben az előző – 2011. januári felmérés adatai.

A következő 12 hónapra vonatkozó átlagos árcsökkenési prognózis Nyugat-Magyarországon az egy negyedévvel ezelőtti átlagértékhez képest icipicit nőtt, a másik két vizsgált körzetben a változás hibahatáron belüli. Továbbra is aranyszabály, hogy a legnagyobb mértékű árcsökkenés mind a fővárosban, mind vidéken a panellakások esetében valószínűsíthető. A piac ár-jellegű alkalmazkodása a válaszadók szerint tehát teljesen még nem fejeződött be, de – talán a nyugati országrész kivételével – lecsengőben van.

Az új építésű társasházi lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

Zárójelben az előző – 2011. januári - felmérés adatai.

Az új építésű lakások piacán a következő 12 hónapban az árak várhatóan nem változnak.

A GKI Gazdaságkutató Zrt. országosan reprezentatív 1000 fős mintán végzi a lakosság gazdasági várakozásainak és beruházási terveinek felmérését az Európai Unió módszertanát követve. Ennek keretében negyedévente kerül sor a lakosság lakásépítési, -vásárlási, illetve -felújítási terveinek felmérésére.

A 2011. áprilisi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások a biztos szándékú körben emelkedést, a valószínű szándékú körben azonban csökkenést jeleznek. A jelen felmérés eredményei (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján) szerint a következő 12 hónapban biztosan mintegy 8 ezer, valószínűleg további 49 ezer háztartásban terveznek lakásépítést vagy lakásvásárlást. Ez a biztos válaszadók növekedése miatt érdemben minimális javulást mutat, de a rendkívül alacsony előfordulási arányok okán az eredményt fenntartással kell kezelni.

Mind a lakásfelújítást és -korszerűsítést a következő 12 hónapban biztosan tervezők, mind az ezt valószínűsítők arányai kismértékű csökkenést jeleznek az előző negyedévhez képest (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján). 2011 áprilisában a meglévő lakásokon a háztartások 0,7%-a tervez egy éven belül biztosan jelentős fejlesztéseket, mely enyhe csökkenést mutat 2011 januárjához képest. Ez mintegy 27 ezer háztartás lakás-felújítási szándékát jelenti a következő egy évben. A fentieken túlmenően további 107 ezer háztartás tartja valószínűnek ilyen kiadásait.


Forrás: a GKI lakossági felmérései