„Az a koncepció, amit a főpolgármester úr meghirdetett teljesen más alapokra épül, mint a korábbiak. Ennek megfelelően először is a kiszervezett, szétszórt vagyonelemek a vagyongazdálkodási társaságba jönnek vissza. Második fontos lépésként már elkészült egy részletesen összeállított koncepció, amit júniusban fogad el a közgyűlés. Az új alapállás szerint az üzemszerű működéshez szükséges vagyonelemek a működtetőnél maradnak, azonban a nem alaptevékenységhez szükséges vagyonelemek a vagyonkezelőhöz kerülnek vissza” – foglalta össze Dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor a napirenden lévő teendők egy részét.
(A cikk a hirdetés után folytatódik!)

A fővárosi vagyonkezelő, illetve Budapest vezetése új elvárásokat is támaszt az intézmények vezetői felé, így a vagyongazdának tudnia kell, hogy milyen értéket kapott működéséhez, hogyan kell azzal gazdálkodnia az értéktartás vagy növelés érdekében.

A vezérigazgató szerint a FIMŰV és a BFVK is lebutított szerepkörben működött az elmúlt 19 évben. „Míg a FIMÜV ”IKV-stílusban” üzemeltetett ingatlanokat, addig a BFVK az ócskának és használhatatlannak titulált vagyonelemek kiárusító helye volt. Ennek megváltoztatására első lépésben egy 4-, illetve 8 évre szóló koncepciót készítettünk, amiből kibontottuk a társaság stratégiáját, majd ebből vezetjük le az éves közszolgáltatási keretszerződést és az üzleti tervet” – mondta a vezérigazgató.

Mindehhez szorosan kapcsolódik a dinamikus vagyonkataszter elkészítése, ami a főváros számviteli működésének alapja is egyben. „Eddig az volt a gyakorlat, hogy év végén összevadászták 8 helyről a vagyonelemeket, ami sem értékében, sem mutatóiban nem tükrözte a valóságos helyzetet” – emelte ki dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor. Az új számítástechnikai háttérre épülő rendszer folyamatos kapcsolatot biztosít a főváros és a vagyonkezelő között, valamint az adatfeltöltés is folyamatos lesz, ha tehát valaki azt szeretné tudni, hogy az Elvis Parknak milyenek a paraméterei és mennyi az értéke, akkor ezt egy gombnyomással megteheti.

A vagyonkoncentrációt illetően már októberben megszületett az elhatározás. Most nagyságrendileg 25 társaságban van üzletrésze a BFVK-nak. Ezek közül egyes vagyonelemeknél a tartás, adott esetben a részesedés növelés, más vagyonelemeknél az eladás a cél. A tartás, illetve bővítés és fejlesztés területén dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor a Nagybani Piacot említette, az eladás pedig olyan esetekben jöhet szóba, ahol a fővárosi részesedés jelentéktelen, inkább gond, mint haszon.
Ugyancsak új megközelítésbe kerül az üzemeltetés, ami a lakások tekintetében nagyjából 1300 ingatlant érint, főleg panelépületekben. Ezek felújításából a BFVK jelentős megtakarítást vár. A nem lakáscélú ingatlanok üzemeltetésénél az ésszerűsítés a társaság célja, így például a 14 fővárosi színház kiszolgáló létesítményeinek összevonása várható. Dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor szerint például a díszlettárolás vagy a varroda szolgáltatások összevonása, melyekre a városnak már most megfelelő kapacitásai vannak, jelentős megtakarítást hozhat.

Az eladásokkal kapcsolatban a vezérigazgató úgy fogalmazott, hogy nem az értékesítés a házi feladat: „Ma én úgy tartom, hogy nagyon kivételes esetben kell csak vagyonelemeket eladni. Korábban Budapest vezetése hasraütés-szerűen írta elő, hogy egy adott évben 10, vagy 5, vagy 3 milliárdot kell bevételként elérni az eladásokból, mintha az Ecseri piacon lennénk. Az új megközelítés szerint, ha van például Zuglóban egy ingatlan, amiről tudjuk, hogy hosszútávon sem kell a fővárosnak fejlesztésre vagy a városüzemeltetéshez és a napi forgalmi érték felett egy kicsivel ezt valaki megvenné, akkor lehet csak szó az eladásról. Ebben a krízishelyzetben nem lehet és nem is szabad csakúgy ingatlanokat értékesíteni. Ha körbe nézünk a magáncégeknél, akkor azt látjuk, mindenki tartja az ingatlanjait.”

Az eladás helyett tehát a BFVK most inkább arra koncentrál, hogy a meglévő és fejlesztésre alkalmas területeire szabályozási tervet készítsen a város főépítészének és megfelelő főosztályának bevonásával. Az értéknöveléshez szükséges szellemi munkát az ígéretek szerint nem spórolják ki az előkészítésből.

Fontos ugyanakkor, hogy az eladások visszafogása ellenére a BFVK sokkal aktívabb szerepre készül a budapesti ingatlanpiacon, mint a korábbiakban. „Vannak olyan vagyonelemeink, melyeket magántőke bevonásával, a fejlesztőkkel közösen akarunk fejleszteni, de tisztességes feltételek mellett, nem a korábbiakban megszokott módon. Ez azt jelenti, hogy először is döntünk a főváros számára hasznos és kívánatos végfunkcióról, majd ha ez megvan, akkor a partnerrel közösen lépünk tovább. Ez egy olyan új szemléletmód, amit a piaci szereplőknek, de nekünk is tanulni kell” – mondta Dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor.

Már most vannak olyan konkrét ajánlatai a vagyonkezelőnek, melyeken keresztül az új megközelítés jobban megérthető. A vezérigazgató példaként a kéthely-sáripusztai és a tordasi kastélyt említette, melyek korábban szociális és fogyatékos otthonként funkcionáltak. Az ilyen típusú ingatlanok korábban sokszor fejlesztési előírások mellett (melyeket általában nem tartottak be) egy jelképes összegért kerültek ki a főváros vagy az állam tulajdonából és a fejlesztők most is ebben az irányban mozdulnának el. Ehhez képest a BFVK új vezetése szerint a jó elhelyezkedésű telkeknek, illetve a jelentős építészeti értéket hordozó ingatlanoknak tartós fővárosi tulajdonban kell maradniuk, azok értéke több mint 1 vagy akár 30 millió forint. Ezzel együtt a vagyonkezelő célja a fejlesztés, a felújítás, ami magántőke bevonása mellett valósítható meg úgy, hogy a fenntartható funkció megtalálásával a beruházónak is üzlet legyen az együttműködés. Ez akár azt is jelentheti a gyakorlatban, hogy a vagyonkezelő egy mellék megállapodást köt a fejlesztővel és bizonyos mértékű vendégnapot biztosít évente, ami Budapest meglévő üdültetési kötelezettségeiből adódhat. Mint dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor elmondta, az üdültetés épp egy olyan terület, ami rendkívül szétaprózottan történik, anélkül, hogy tudnák pontosan hányan és mennyi időre jogosultak a főváros által biztosított üdültetésre.

Hasonló a feladat a tordasi kastély esetében is, ami Budapesttől 30 percre található és kiváló lehet reprezentatív célokra, konferenciák lebonyolítására. A vezérigazgató hangsúlyozta, ezek egyelőre csak ötletek, de ha a megfelelő partnert, akinek tapasztalata és tőkéje is van az ingatlanfejlesztésre, sikerül megtalálni, akkor egy-két éven belül el is készülhet egy-egy ilyen beruházás.

„Az együttgondolkodás biztosított a fejlesztők felé – én ezen vagyok. A főváros feladata hogy lakosainak szolgáltasson, ami a vagyonkezelő döntéseit is meghatározza. Ennek megfelelően vagy olyan funkciót kell ellátnia az ingatlanoknak, amire szüksége van a fővárosiaknak vagy pénzt kell termelni a megfelelő vagyonelemekből, hogy a városüzemeltetés magasabb minőségűvé váljon. A BFVK hangsúlyozottan nem piaci szereplőként lép fel, hanem lehetőségeket biztosít, melyek megvalósítása során, ugyan nem csendestársként, de a háttérből vesz részt, nem tervező és nem kivitelező vállalkozásként” – mondta dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor. Az ilyen feladatok ellátására, együttműködések megkötésére a BFVK már most felvett a magánszektorban tapasztalatot szerzett kollégákat.

Az ilyen típusú projekteknél az egyik legfontosabb kérdés lehet, hogy a beruházó miként szerez finanszírozást, ha az ingatlan nincs a tulajdonában? Ezzel kapcsolatban a vezérigazgató szerint akár egy olyan konstrukciót is ki lehet dolgozni a Nemzeti Fejlesztési Minisztériummal egyeztetve, hogy Budapest az uniós előírások betartása mellett, piaci áron ad garanciát a fejlesztőnek.
„Ez a piaci szereplők részére olyan előnyt adhat, ami a mostani helyzetben egy spekulatív fejlesztés esetén nincs meg. A biztonság ma már mindennél fontosabb a beruházók számára, nem szabad azzal számolni, hogy valaha is visszatér a korábbi időszak, amikor konkrét bérlő vagy vevő nélkül lehet fejleszteni. A BFVK szoros együttműködést kínál a fejlesztőknek, ami számukra biztonságot ad, ugyanakkor el kell fogadniuk partnereinknek, hogy a tulajdon a fővárosnál marad. Mi nem tudjuk és nem is akarjuk garantálni ugyanakkor, hogy ezzel a fejlesztések kockázatmentesek lesznek. Ez az egyik legnagyobb különbség a korábbi PPP-s gyakorlat és a mostani helyzet között” – mondta a vezérigazgató.

A jövőbeni konkrét tervekből dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor elsőként a Gázgyár területét említett, ahol még idén el akarják végezni a kármentesítést, a megfelelő funkció kitalálásán most is dolgoznak. Szintén a megvalósítható projektek között lehet említeni a Bécsi út 343. alatti telket, ahol jelenleg a keretszabályozási terv előkészítése folyik. A Jurányi utcai általános iskola további hasznosításáról is voltak már komoly tárgyalások, valamint az említett színházi háttérgazdasági bázis megteremtése is napirenden van. A BFVK a Nagybani Piac esetében fejlesztések előkészítésére tett lépéseket és a VIKUV 7-es és 70-es út közötti 22 hektáros területéről is kezdeményeztek tárgyalásokat a XI. kerülettel.

Új funkciója a vagyonkezelőnek, hogy a városfejlesztési kérdésekben is segítse a főváros vezetését. Ennek eredményeképp a BFVK olyan napi feladatokkal is szembesül, mint a Vidámpark elköltöztetésnek és új helyszínének kérdése, a Feneketlen-tó melletti Budai Parkszínpad problémája, amit dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor lebontásra javasol, vagy a Várkert bazár, ahol nem a lehetséges bevétel maximalizálása, a funkcióbővítés, hanem a meglévő épülettömeg felújítása a cél.

Dr. Nagyunyomi-Sényi Gábor kiemelte: „A tulajdonos hozzáállásában és a közgyűlés összes frakciójában megvan az a hangsúlyozottan szakmai támogatás, amit csak úgy lehet megtartani, ha a számtalan problematikus terület közül legalább 5-6 esetben rövidtávon megoldást találunk. Az eredményesség ugyanakkor nem öncél. Azt akarjuk elérni, hogy a vagyonkezelő megítélése alapvetően változzon meg. Az ingatlanpiacon, mint megbízható, de nem alárendelt partnerként szeretnénk együttműködni a magánszektorral, a főváros vezetésében pedig eredményeinkkel akarjuk növelni súlyunkat a fontos döntések előkészítésénél.”