Szerencsére azonban a lakáskínálat volumenének alakulását meghatározó, viszonylag hosszú reakcióidő (amíg egy új épület a beruházásról szóló döntés megszületésétől eljut a piacon történő megjelenésig, illetve a kész lakásokig) segít a pontosabb előrejelzések készítésében. A cikk alapvetően a KSH által publikált adatokra támaszkodik, a puszta számok felsorolása helyett azonban inkább a belőlük levont következtetésekre koncentrálva, emellett azonban bőségesen merítve saját, illetve más piaci szereplők tapasztalataiból is.
Lássunk egy gyors áttekintést, mi is történt az új építésű lakások piacán az elmúlt bő egy évben, mi a jelenlegi helyzet és ezekből milyen következtetést tudunk levonni a piac várható alakulásáról az elkövetkező két évre. A cikk elsősorban a 20 lakásosnál nagyobb budapesti és Pest megyei társasházakra koncentrál.

Eltűnt vevők nyomában

A tavaly októberi válság kitörését, pontosabban inkább a felszínre kerülését követően mintegy negyedéves fáziskéséssel, 2009 januárjától az ingatlanfejlesztők és az ingatlanügynökségek is a kereslet erős visszaesésével voltak kénytelenek szembesülni, amely valamikor a nyáron érte el a mélypontot. A visszaesés mértéke nagyon eltérő volt, alapvetően a lakóépület árszínvonala, elhelyezkedése és készültségi foka volt a döntő. Míg az építés kezdeti szakaszában lévő, kedvezőtlenebb adottságú ingatlanok iránt szinte megszűnt a kereslet, addig az azonnal költözhető, Budapest belsőbb kerületeiben lévő, nem túlpozícionált ingatlanokat továbbra is sikeresen – ha a korábbiakban megszokottnál nehezebben is – lehetett értékesíteni.
A visszaesésben a válság több módon is szerepet játszott. Az állásukat, kisvállalkozói jövedelmüket elveszítő emberek azonnal kiestek a potenciális lakásvásárlók közül, azonban jóval nagyobb volt azoknak a száma, akik a bizonytalanná váló helyzetben óvatosságból elhalasztották korábban betervezett lakásvásárlásukat. Amikor pedig ezeknek a vásárlóknak egy része ismét megjelent volna a piacon, szembe találták magukat az ugyancsak negatívan megváltozott lakáshitel-feltételekkel: a hitelek részint megdrágultak és így elérhetetlenebbé váltak az alacsonyabb jövedelműek számára, részint szigorodtak a minősítési követelmények, emellett pedig megnőtt a megkövetelt önerő. Amíg például tavaly egy minimálbérre bejelentett, 1-2 millió forinttal rendelkező fiatal párnak is volt esélye egy olcsóbb új lakás megvásárlására, addig ez idénre teljesen lehetetlenné vált. A kövtkezményeket jól mutatja, hogy 2009-ben a kihelyezett hitelek szám a tavalyinak a felét sem érte el.
Ezek a hatások természetesen a használt lakások keresletét is negatívan érintették, ami tovább rontotta azoknak az esélyeit, akik használt lakásukat eladva kívántak volna új építésű lakást venni – ez a réteg átmenetileg szintén kiszorult az új építésű ingatlanok vevői közül, mivel túlnyomó többségük inkább halasztja vásárlását, de nem hajlandó “ár alatt” megválni régi lakásától.
2009 nyaráig csak két olyan tényező akadt, ami pozitívan hatott a keresletre. Az egyik még tavaly november-december folyamán a biztonságos befektetés iránti céllal lakást vásárlók megjelenése, annak a kockázatkerülő, jelentősebb megtakarításokkal rendelkező idősebb korosztálynak a feltűnése, akik vagyonuk értékét kívánták megőrizni, és se a bankokban, se az állampapírokban, se a magyar vagy külföldi valutákban nem bíztak. A másik paradox módon a szocpol megszüntetése volt, ami sokakat ösztönzött arra, hogy előbbre hozzák lakásvásárlásukat, akár erejükön felül is vállalva a kiadásokat, mint a lakáshoz jutás egyetlen esélyét. Ez a két csoport azonban időben és volumenben is korlátozott keresletet jelentett, az általános trendre nem volt komolyabb hatása.
Az új lakás iránti igény, mint alapvető szükséglet azonban megmaradt, melynek kielégítését lehet ugyan halasztani, de az idő múlásával mind kényszerítőbbé válik, így előbb-utóbb keresletként is megjelenik – ennek első jelei pedig már idén ősszel megmutatkoztak. Az igények azonban megváltoztak, a szűkösebb lehetőséghez igazodva kompaktabb, olcsóbb lakásokat kezdtek keresni, egyre kisebb a hajlandóság a rosszul kihasználható, előnytelen beosztású lakások “luxusfelárának” megfizetése iránt. Sokan, akik alapvetően új lakást szerettek volna venni és meglévő önerejük mellé aránylag kevés, 3-5 milló forint hitelt akartak felvenni, végül a hitelről lemondva inkább olcsóbb használt lakást vettek – így azonban lehetőséget adtak másoknak a továbblépésre. Ezzel párhuzamosan, az általános kamatszint csökkenése miatt elérhetővé váltak a forint alapú hitelek, amelyek kiszámíthatóbb, árfolyam-kockázattól mentes törlesztőrészleteket kínáltak, rádásul több bank is jelentősen csökkentette az elvárt önerő mértékét, az év eleji 35-40 száazlékról 10-20 százalékra. Valószínűleg az új állami támogatási rendszer bevezetésének is vannak pozitív hatásai, ennek mértékét azonban jelenleg még nem lehet megbecsülni.
Érdekes kérdés, hogy az újonnan megjelent vevők milyen lakáskínálattal és árakkal találkoznak a piacon.

Megtorpanó ingatlanfejlesztők

A pénzpiaci válság már az eladások visszaesése előtt éreztette hatását az ingatlanfejlesztők között. Több, nagy tervekkel érkező külföldi cég az első rossz hírek hatására csöndben felfüggesztette tevékenységét és kivonult az országból. A már évek óta tevékenykedő, sokszor több különböző fázisban lévő projekttel is rendelkező cégcsoportok pedig egyik napról a másikra azt tapasztalták, hogy a bankok gyakorlatilag felfüggesztették projektfinanszírozási tevékenységüket és saját likviditásuk megőrzésére, a betétgyűjtésre koncentráltak – 2009 októberétől szinte egyetlen közepes vagy nagy projekt sem kapott új hitelt, tekintet nélkül az üzleti tervre, a fedezetre vagy a cég tőkeerejére. Mivel az elmúlt években általánossá vált 20-80 százalékos vevői fizetési konstrukció csak banki projektfinanszírozás mellett működőképes, a válságba került piacon pedig elképzelhetetlen volt a fizetési feltételek rontása, tavaly ősz óta néhány kisebb kivételtől eltekintve egyelen új projekt sem indult.
Vagyis az a természetes folyamat, ami szerint a piacon mindig vannak frissen bevezetett, építés előtt álló, különböző készültségi fokokon lévő, illetve már elkészült, költözhető lakások, lassan felborult, egyre több lett a kínálatban a kész lakás, hiszen a tavaly elkezdett építkezések java sok esetben ugyan késve, de idén év végéig elkészült. (A 2009 első 9 hónapjában kiadott használatbavételi engedélyek száma gyakorlatilag ugyannyi volt, mint tavaly a hasonló időszakban, szemben a kiadott építési engedélyek számának jelentős visszaesésével, ami súlyos hatással lesz az elkövetkező évekre.)
Az erőteljesen visszaeső kereslet a legtöbb fejlesztőt amúgy is elkedvetlenítette, sokan a túlélésért küzdöttek és nem is gondolhattak új projekt indítására. Több, tavaly tavasszal és nyáron meghirdetett építkezés nem indult el, illetve a több ütemre tervezett lakóparkok újabb ütemeit halasztották bizonytalan időre, esetleg a már megkezdett építkezést is félbehagyva. A legnagyobb vesztesek az “egyprojektes”, 10-20 lakást építő egyéni vállalkozások, családi cégek voltak, melyek – jobb esetben az építkezés befejezése után – minden különösebb hírverés nélkül tűntek el, ahogy több közepes cég is. Még a nagyobb vállalatok közül is csak a tőkeerős, professzionálisan menedzselt cégeknek voltak esélyeik a sikeres értékesítésre – az őszi Lakásvásáron volt a legszembetűnőbb, hogy nem csak a vásárlók, de a fejlesztők száma is leapadt.
Mivel majdnem egy éven át nem került új projekt a piacra, csak a már megkezdődtek fejeződtek be sorban (2010 első félévében szinte minden 2008-as projekt elkészül), a kínálat a lanyha kereslet mellett sem nőtt, csak átstruktúrálódott az egyre több elkészült, vevőre váró lakás miatt. Ez a kínálat azonban sokszor nem találkozott a részben megváltozó vevő igényekkel, sok a túlméretes vagy rosszul pozícionált lakás, melyek manapság gyakorlatilag eladhatatlanok, még a korábbinál 10-15 száazlékkal alacsonyabb áron is. (Külön elemzést érdemelne, milyen kevés jelenleg a 35 m2 alatti garzon vagy a 40-45 m2-es kompakt másfél szobás a fejlesztők kínálatában.)

Mit hoz a jövő?

Hacsak a világ- vagy a magyar gazdaságban nem következik be újabb negatív fordulat, az új lakások iránt lassan, de bizonyosan erősödni fog a kereslet. Az igényes, minőségi használt lakás-állomány korlátozott száma, a bankok profit-igénye, amihez elengedhetetlen a hitelkihelyezés, és a markánsan jelen lévő lakossági igények mind erre engednek következtetni. Ez az élénkülés már meg is kezdődött, egyre többen használják ki a fejlesztők akciós ajánlatait, ha lassan is, de növekszik a megkötött lakáshitel-szerződések száma. A megfelelő kínálattal rendelkező néhány cég kifejezetten jó őszi értékesítési eredményekről tud beszámolni.
Ez a kereslet pedig nem csak a már elkészült, hanem a frissen bevezetett projektek iránt is megvan, ezt bizonyítja, hogy a 2009 őszén a Nanette Real Estate Group által bemutatott (gyakorlatilag a piacon lévő egyetlen nagy új) projekt, a City Home első ütemes lakásainak negyede még az építkezés megkezdése előtt elkelt – csakhogy új fejlesztések ezen kívül szinte egyáltalán nincsenek. A beruházók többsége még mindig a készletek értékesítésére koncentrál a jövő helyett, amit mi sem mutat jobban, mint hogy az a néhány bank, amely részesült az IMF hitelcsomagjához tartozó, az építőipari beruházások élénkítésére szánt pénzekből, banki források szerint egyszerűen nem tudtak élni a lehetőséggel.
A piac tehát 2010 folyamán szép lassan el fog kezdeni kínálatiból keresletibe fordulni. Sajnos várhatóan ez sem lesz elég a hibás koncepció alapján felépült, nem megfelelő lakások értékesítéséhez, de az értékes lakások jelenleg mélyponton lévő árszintje jövő év végéig várhatóan 10 százalékkal nőni fog. 2011 elejére pedig hatalmas előnyre tehetnek szert azok a beruházók, amelyek már most elkezdik építeni új lakóparkjaikat, mivel azok pont abban az évben fognak elkészülni, amikor a lecsökkent kínálat a fellendülő gazdaság által támogatott kereslettel fog találkozni. Ez az út természetesen csak a szilárd pénzügyi hátérrel rendelkező cégek előtt áll nyitva, a válságot túlélő többi cég valószínűleg csak egy év múlva, vagy még jobban elkésve fog tudni megjelenni újabb projektekkel, ami minden bizonnyal a magyarországi ingatfejlesztői kör erős átalakulásával fog együtt járni.

Kricsfalussy Tamás
értékesítési vezető
Nanette Real Estate Group