|
FÓKUSZ: ALAPOK
ULTRAKONZERVATÍV MAGYAR BEFEKTETŐK
Miért válasszuk az ingatlanalapokat?
Ingatlanpiaci befektetéseket nemcsak tízes nagyságrendű millióval a zsebünkben eszközölhetünk, elég néhány százezer forint is. Ráadásul az ingatlanalapok befektetési jegyeivel azokhoz a jól termő szegmensekhez is hozzáférünk, amelyeknél az értéket milliárdokban mérik.
Az ingatlanalapok legújabb kori sikersztorija 2002-től indult, a korábbi fázis a nagyobb pénzügyi csoportok beszállásával minőségi változáson ment keresztül, látványos fejlődést indukálva a befektetési alapok piacán. A palettán korábban 5 százalék alatti részesedést felmutató ingatlanalapok mára az 1400 milliárdos állományból tíz százalékkal részesednek, a kötvényalapok és pénzpiaci – állampapírokat tartalmazó – alapok után a harmadik helyen állva.
– Az ingatlanalapok befektetési jegyeinek népszerűsége leginkább a kiegyensúlyozott árfolyam alakulásnak köszönhető – véli Temmel András, a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) főtitkára. A bérbe adott, folyamatosan jövedelemtermelő ingatlanokkal feltöltött alapok mentesek a részvénypiacra jellemző, jelentős hullámzásoktól, ugyanakkor a megtermelt, 11-13 százalékos hozam versenyképes a bankbetétekkel, amihez a magyar befektető mindig hasonlít. A kötvényalapokra rossz hatást gyakorló 2003–2004-es kamatingadozások idején is biztonságos befektetés maradt az ingatlanalap.
A BAMOSZ főtitkára szerint az ingatlanalap annak a középtávon, 1–4 éves periódusban gondolkodó, keveset kockáztató befektetőnek ajánlható, aki bízik az ingatlanpiac további fejlődésében. Az alapkezelők által közzétett tájékoztatók széleskörűen informálnak az alap által követett befektetési politikáról, az eddigi árfolyamokról, hozamokról, amelyeket a döntés előtt akkor is érdemes átböngészni, ha tudjuk, a múltbeli hozam nem jelent garanciát a jövőbelire – hangsúlyozta Temmel András. A BIX index, az ingatlanalapok árfolyamából képzett, súlyozott átlag például az alapok piacán tapasztalható átlagos árfolyammozgást mutatja. Mint mondta, a magyar ingatlanalap-piac fejlettnek tekinthető a környező országokéval összehasonlítva, s várhatóan az euró bevezetése sem érinti majd negatívan. A dinamikusan bővülő piacon lehetséges újabb ingatlanalapok megjelenése is, egy nyilvános nyílt végű alap esetén egymilliárdos saját tőkét ír elő a törvény, a valóságban 4-5 milliárd alatt nehezen oldható meg a hatékony működtetés.
A tavalyi-tavalyelőtti kamatemelést szerencsésen átvészelő ingatlanalapok számára igazán csak a gazdaság megtorpanása, a hozamtermelő képesség visszaesése vagy egy teljes ingatlanszektor összeomlása hívhat elő rossz forgatókönyvet, egy esetleges tömeges befektetésijegy-visszaváltási hullám ugyanis nehéz helyzetbe hozhatná az alapkezelőket. Ezt a pénzügyi hátterű alapok könnyebben vészelhetik át, míg a függetlenek helyzete kiszolgáltatottabb – mondta Temmel András.
Egyszerre két piacon kell versenyezniük az ingatlanalapoknak – mutatott rá Hornok Krisztián, a DTZ elemzője. Egyfelől versenyképes kínálatot kell nyújtani a befektetési jegyek piacán, hozamtöbbletet biztosítani az állampapírhoz képest, annál valamivel több kockázatvállalás mellett, ugyanakkor az ingatlanpiacon megfelelő hozamtermelő ingatlanokra szükséges elkölteni az összegyűjtött pénzt. Meglepő módon a népszerűség, a hirtelen beáramló nagy mennyiségű tőke bizonyos szempontból nehézséget is jelent az ingatlanalap-kezelőknek, a számukra megfelelő nagyságú és árú ingatlanpiaci kínálat ugyanis ma már sokkal szűkebb, mint a kereslet.
A korlátozott kínálat mellett az egyre nagyobb számban megjelenő nyugati befektetőkkel is bírni kell a versenyt, ráadásul a magyar alapok bizonyos “mozgástérszűkítő kritériumoknak” kell megfeleljenek, amelyekkel a nyugatiak vásárlását nem korlátozzák. Hornok szerint a külföldi befektetők gyakorta nem objektumot, hanem céget vásárolnak, így megspórolhatják a nem lakóingatlanokra vonatkozó átírási illetéket, ami a bruttó ár 10 százalékát teszi ki. Számukra ez még akkor is kedvezőbb, ha a cégvásárláskor sokkal részletesebb az átvilágítás, mint ingatlanvásárláskor, különösen ha az adott cég már öt-tíz éves múltra tekinthet vissza. Noha ez a folyamat munkaerő-igényesebb, ám így is jobban megéri, mint az ingatlanvásárlás. Sajnálatos módon az ingatlanalapok működését szabályozó tőkepiaci törvény a magyar alapok számára nem engedélyezi a cégvásárlást, így ebből a lehetőségből eleve kimaradnak, cserébe ők, ha csak ingatlant vesznek (nem céget), 2 százalék illetéket fizetnek 10 helyett, ez viszont számukra jelent versenyelőnyt.
A befektetési piacon legkelendőbbek a működő, bérleti szerződésekkel biztosított irodaházak, kereskedelmi centrumok és ipari létesítmények, vagyis a befektetők mondhatni elsősorban a bérleti szerződéseket vásárolják meg. Az ajánlatok mérlegelésekor kiemelt szempont az ingatlan ára. Az eddigi gyakorlat szerint a magyar ingatlanalapoknak az 5-15 millió eurós (1-4 milliárd forintos) kategória az ideális, ez a szegmens a külföldiek számára kevésbé volt érdekes. A nagy nyugati, leginkább német alapok 30 millió eurós tervekkel érkeznek, majd kompromiszszumra kényszerülve akár 15 milliós ajánlatokat is megvizsgálnak, noha a hatékony költséggazdálkodás minden alapkezelőt arra sarkall, hogy minél kevésbé elaprózott portfóliót állítson össze.
A magyar alapok mérete – legalábbis eddig – nem tette lehetővé a nagyobb vásárlást, a tőkepiaci törvény szerint ugyanis a portfólió egyetlen ingatlana sem haladhatja meg vásárláskor az alap saját tőkéjének 20 százalékát. A jellemzően az 5-15 millió eurós szegmensben érdekelt magyarok ebben a csoportban leginkább hazai versenytársakkal találkoznak, legalábbis eddig az ideig ez a trend érvényesült – vallja az elemző. Ugyanakkor ma már ezek az alapok is nőnek, a Raiffeisen Ingatlanalap mintegy 50 milliárdos nettó eszközértéke mérethatékonysági kérdéseket vet fel.
A befektetési jegyek népszerűsége miatt gyorsan áramlik a pénz az alapokba, ezt a vásárlás üteme csak némi késéssel tudja követni. Az elmúlt egy évben megduplázódó, az ingatlanalapokban megtestesülő vagyon mára 140 milliárd forintra rúg. Ráadásul az alapok nagyon igényes, körültekintő piaci szereplők, a tranzakciók jogi, műszaki, adóügyi aspektusai “menedzsmentigényes” feladatok, s nincs nagyságrendi különbség ennek költségeiben, legyen szó pár száz milliós vagy többmilliárdos ingatlan megszerzése között. Az az alapkezelő, aki az értékesebb kategóriára kényszerül a ráfordítások optimalizálása miatt, olyan agresszív versenytársakkal találkozik, akik az eurózóna 2 százalékos kamatkörnyezetéből, a miénknél lényegesen alacsonyabb hozamelvárásokkal érkeznek, így versenyképesebb ajánlatot adnak egy 7-8 százalékos hozamot biztosító ingatlanért, mint amennyit a magyar alapkezelő megtehet.
A magyar ingatlanalapok eddigi története bizonyítja, azok a legnagyobbak, legsikeresebbek, és azok fejlődnek a legdinamikusabban, amelyeknek pénzügyi cégcsoport (bank) áll a hátuk mögött, a Raiffeisen, az OTP, a HVB-vel a háta mögött az Európa Ingatlanalap, és a legkésőbb indult, ám rendkívül dinamikus növekedést felmutató Erste Ingatlanalap. Sikereikhez nagyrészt hozzájárult a háttérben lévő, szerteágazó, ingatlanfejlesztő, nyugdíjpénztár-kezelő cégek egymást segítő, szinergikus hatása, így mind a megfelelő jövedelemtermelő ingatlanok felkutatása, mind a hasznosítása könnyebb – véli Hornok Krisztián. A magyar gazdaság szövetébe beépült kapcsolatrendszerekkel működő cégcsoportok tagadhatatlanul versenyelőnybe hozzák ezeket az alapokat a piaci fellépésnél.
A növekedés és a helyi kínálat szűkössége miatt az alapok egyre inkább a külföldi piacok felé kacsingatnak, előbb-utóbb regionális szereplőkké válhatnak. A menedzsment számára nagy kihívást jelent a határon túli fellépés, erősségeiket külföldön kevésbé tudják érvényesíteni. Legvonzóbb alternatívának Szlovákia látszik egyelőre, az ottani, némileg éretlenebb részpiacokon alacsonyabbak az árak, viszont valamivel magasabb a kockázat. Izgalmas lehetőség jelent a későbbiekben Románia, Bulgária és a szovjet utódállamok, bár az elérhető magasabb hozam természetesen kockázatosabb befektetéseket jelent. A déli szomszédoknál, a horvát és szerb piacon még lényegesen alacsonyabb a piaci aktivitás, mint nálunk. Az eurózóna majdani bevezetésével az alacsonyabban stabilizálódó kamatkörnyezet az ingatlanalapok számára kedvező helyzet, a versenyképességük relatív növekedését hozza.
Szepesi Anita |
